L’amministrazione tributaria apre una nuova stagione di controlli sul patrimonio immobiliare attraverso l’impiego di algoritmi evoluti, preannunciando l’invio di notifiche a un’ampia platea di contribuenti. Sono infatti circa 20 mila comunicazioni di compliance quelle che l’Agenzia delle Entrate ha già predisposto o trasmetterà nel giro di poche settimane, con lo scopo di individuare costruzioni, quote di fabbricati e trasformazioni strutturali prive di un regolare censimento nei registri pubblici. Questa massiccia ricognizione, destinata a concludersi entro la fine del 2026, si configura come uno dei passaggi più significativi nell’attività di mappatura e trasparenza degli archivi del Catasto.
Il raggio d’azione del Fisco non si esaurisce affatto nella caccia alle cosiddette “case fantasma”, ossia quegli edifici del tutto sconosciuti agli elenchi pubblici. L’attenzione si focalizza con altrettanta precisione sui singoli interventi edilizi non dichiarati: il recupero abitativo di una mansarda, la realizzazione di un piano aggiuntivo, una sopraelevazione, un ampliamento volumetrico o la presenza di pertinenze quali un box, un garage o un deposito difformi dallo stato reale dell’unità. Non è sufficiente che il fabbricato compaia nei registri, poiché deve corrispondere fedelmente, per consistenza e parametri costruttivi, a ciò che esiste sul territorio.
La tecnologia dell’Agenzia delle Entrate tra ortofoto e verifiche umane
Per scovare le differenze difficili da individuare con i tradizionali esami documentali, il metodo applicato unisce la cartografia del Catasto ai rilievi aerei garantiti dalle ortofoto, ovvero immagini del territorio corrette geometricamente per confrontare la situazione osservata dall’alto con le banche dati. In questo scenario si inserisce l’intelligenza artificiale, i cui strumenti consentono di esaminare rapidamente grandi volumi di dati e immagini, isolando i casi che richiedono un approfondimento. La tecnologia funge da filtro preliminare e non invia sanzioni automatiche: spetta difatti al personale degli uffici analizzare documenti, dati catastali e circostanze concrete prima di stabilire se vi sia una reale posizione da regolarizzare.
L’ampiezza dell’operazione emerge chiaramente dai riscontri del Documento di finanza pubblica, secondo cui l’attività è stata portata a termine in 95 province e avviata in altre quattro, coprendo già il 96 per cento della superficie nazionale. Il traguardo dichiarato mira a completare la fotografia catastale dell’intero Paese entro la fine dell’anno. Questa trasformazione assume un rilievo centrale anche sotto il profilo fiscale, dato che le informazioni catastali incidono sulle rendite e su molteplici ambiti amministrativi; quando una modifica non viene registrata, si crea una distanza tra la realtà fisica dell’edificio e quanto risulta negli archivi dello Stato.
Il meccanismo della compliance e la disciplina sui bonus edilizi
La comunicazione recapitata nella cassetta postale o per via telematica non equivale a una cartella esattoriale, poiché la compliance mira anzitutto a promuovere la regolarizzazione spontanea. Il proprietario viene invitato a verificare se la discrepanza segnali un lavoro mai dichiarato, una pratica già inoltrata o una circostanza da chiarire. Questo sistema consente all’amministrazione di spostare l’intervento dal controllo successivo alla prevenzione, permettendo al cittadino di agire prima che si arrivi a un accertamento formale, senza che la missiva costituisca una contestazione definitiva.
Accanto agli immobili non censiti, le verifiche interessano da vicino le unità che hanno fruito delle agevolazioni edilizie, dove l’anomalia consiste nella mancata corrispondenza tra il quadro catastale e le modifiche apportate dai cantieri. Nel giugno 2026 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la Risoluzione 21/E che l’obbligo di aggiornamento non rappresenta una regola straordinaria legata al Superbonus, ma deriva dalla disciplina ordinaria ed è dovuto anche per interventi agevolati con Bonus ristrutturazioni, Ecobonus o Sismabonus qualora abbiano generato variazioni rilevanti.
Le variazioni del 2025 e la tabella di marcia verso le 120 mila notifiche
I riscontri mostrano una risposta concreta dei contribuenti: nel 2025 sono state trasmesse spontaneamente circa 70 mila dichiarazioni di variazione catastale per immobili oggetto di bonus, con un aumento del 25 per cento rispetto al 2024. Questo incremento dimostra come le comunicazioni e l’attività preventiva incoraggino i titolari a regolarizzare tempestivamente la propria condizione.
La pianificazione delineata nei documenti di finanza pubblica prefigura un percorso graduale che non si fermerà alle 20 mila lettere del 2026, ma proseguirà con 40 mila invii nel 2027 e 60 mila nel 2028, raggiungendo circa 120 mila lettere nel triennio. L’iniziativa consolida un controllo strutturale ed esteso sul patrimonio immobiliare in Italia, ribadendo che il valore di un edificio non è solo ciò che si vede fisicamente, ma coincide con quanto iscritto nelle banche dati dello Stato, dove l’incrocio tra mappe, immagini dall’alto e intelligenza artificiale rende impossibile nascondere le difformità.
A cura della redazione
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