Il mercato immobiliare milanese continua a mostrare una notevole capacità di tenuta, nonostante il costo delle abitazioni abbia raggiunto livelli che rendono l’acquisto sempre più complesso per una parte della popolazione. Nel primo semestre del 2026 Milano ha sfiorato quota 13mila compravendite residenziali, con un valore complessivo delle operazioni vicino ai 5,55 miliardi di euro. I numeri confermano quindi un settore ancora molto attivo, capace di generare un volume economico superiore a quello registrato a Roma, anche se la Capitale ha concluso un numero maggiore di transazioni.
La differenza dipende soprattutto dai valori degli immobili. Milano continua infatti a collocarsi su livelli di prezzo molto elevati rispetto al resto d’Italia e il costo medio raggiunge 5.675 euro al metro quadro. Questa cifra rappresenta una media cittadina, ma nasconde differenze enormi tra le varie zone. Il quartiere scelto può quindi cambiare radicalmente il budget necessario per acquistare un’abitazione, creando una città immobiliare divisa tra aree centrali estremamente costose e quartieri periferici dove le quotazioni risultano più contenute.
Dal centro alle periferie cambia tutto
Nel cuore di Milano il mercato raggiunge valori difficili da sostenere per molti potenziali acquirenti. Nel Centro le richieste superano gli 11mila euro al metro quadro, quasi il doppio rispetto alla media dell’intera città. Una simile differenza rende evidente quanto la posizione continui a incidere sul prezzo finale di una casa e quanto il mercato milanese presenti condizioni molto diverse a seconda della zona.
La situazione cambia sensibilmente spostandosi verso alcune aree periferiche. A Bisceglie e Baggio, per esempio, i valori scendono poco sopra i 3.200 euro al metro quadro. La distanza rispetto alle quotazioni del Centro resta quindi molto ampia. Tuttavia, anche nei quartieri meno costosi l’acquisto richiede una disponibilità economica importante, soprattutto quando l’acquirente deve sostenere da solo il finanziamento dell’immobile.
Per i single comprare casa resta un’impresa
Proprio l’accessibilità rappresenta uno dei punti più delicati emersi dai dati del primo semestre. Il numero elevato di compravendite non significa infatti che Milano offra una grande quantità di abitazioni alla portata di tutti. Per una persona single soltanto l’1,3% dei trilocali presenti sul mercato rientra nei parametri considerati accessibili. La percentuale migliora in modo significativo quando entrano in gioco due redditi, ma anche per le coppie la situazione resta tutt’altro che semplice.
Per una coppia la quota di trilocali accessibili arriva infatti al 20,6%. Il dato mostra con chiarezza il peso della disponibilità economica complessiva nella scelta della casa. Due redditi permettono di ampliare il ventaglio delle possibilità, ma lasciano comunque fuori dalla fascia considerata sostenibile una larga parte dell’offerta. Per chi affronta l’acquisto con un solo stipendio, invece, la scelta si restringe drasticamente.
Il problema non riguarda soltanto chi cerca un’abitazione nel centro della città. Anche nelle zone con prezzi inferiori alla media, il costo complessivo di un appartamento può incidere in modo significativo sul bilancio familiare. La questione centrale del mercato milanese non riguarda quindi soltanto quanti immobili vengono venduti, ma soprattutto chi riesce concretamente ad acquistarli.
Le compravendite resistono nonostante i prezzi
Il dato sulle transazioni conserva comunque un peso rilevante. Quasi 13mila abitazioni vendute nei primi sei mesi dell’anno mostrano che la domanda non è scomparsa e che Milano continua ad attirare persone interessate ad acquistare casa. Il valore complessivo delle operazioni, vicino ai 5,55 miliardi di euro, conferma inoltre la forza economica del comparto residenziale.
Il mercato si muove però all’interno di un equilibrio delicato. Da una parte, la domanda continua a sostenere le compravendite; dall’altra, i prezzi elevati limitano l’accesso a una parte consistente dei potenziali acquirenti. Milano riesce dunque a mantenere un mercato dinamico senza riuscire a risolvere il problema della sostenibilità economica dell’abitare.
Affitti, arriva un piccolo segnale di rallentamento
Anche il mercato delle locazioni offre un elemento interessante. Nel primo semestre del 2026 il canone medio a Milano si è attestato a 22,3 euro al metro quadro al mese, confermando il capoluogo lombardo tra le città italiane più costose per chi cerca una casa in affitto. Rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, però, i canoni hanno registrato una flessione dello 0,9%.
Il calo resta contenuto e non cambia ancora il quadro complessivo. Per un appartamento di 50 metri quadrati, il valore medio corrisponde a oltre 1.100 euro al mese prima di considerare eventuali differenze legate alla zona, alle condizioni dell’immobile e alle caratteristiche del contratto. Il lieve arretramento dei canoni rappresenta quindi un segnale di rallentamento, non una vera svolta nell’accessibilità degli affitti.
Milano resta cara, ma il mercato non si ferma
I dati del primo semestre raccontano così una città attraversata da una forte contraddizione. Milano continua a generare migliaia di compravendite e miliardi di euro, ma una parte significativa della popolazione fatica a trovare una casa compatibile con le proprie possibilità economiche. I prezzi oscillano enormemente tra il Centro e le periferie, mentre la differenza tra chi dispone di due redditi e chi affronta l’acquisto da solo diventa determinante.
Il quadro del 2026 mostra quindi un mercato ancora vitale, ma sempre più selettivo. Le quasi 13mila compravendite confermano la presenza di una domanda concreta, mentre i 5.675 euro medi al metro quadro evidenziano il livello raggiunto dai valori cittadini. Sul fronte degli affitti, il piccolo calo dei canoni potrebbe indicare una fase di maggiore prudenza dopo anni di rincari, ma Milano continua a presentare un problema strutturale di accessibilità che i numeri delle compravendite, da soli, non possono nascondere.
A cura di Nora Taylor
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